Grundanteil bei vermieteter Eigentumswohnung

Das Bundesfinanzgericht hat bestätigt, dass der Anteil von Grund und Boden bei einer vermieteten Eigentumswohnung nicht pauschal in Höhe von 20% nach der Grundanteilverordnung angesetzt werden muss, wenn die tatsächlichen Verhältnisse deutlich davon abweichen.

Bei Gebäuden, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, kann eine Abschreibung in Höhe von 1,5% der Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden, dabei wird kein Nachweis der Nutzungsdauer benötigt. Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist das Verhältnis zwischen Gebäude und Grund und Boden entscheidend, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden darf, das Gebäude hingegen schon. Je niedriger der Grundanteil, desto höher somit die Abschreibung. Grundsätzlich sind zwischen 20% und 40% (abhängig u.a. von der Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde) als Anteil des Grund und Bodens von den Anschaffungskosten auszuscheiden. Die Grundanteilverordnung stellt eine Vermutung zum Verhältnis auf, die durch Nachweise widerlegt werden kann.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Gemäß Grundanteilverordnung 2016 kann vom pauschalierten Aufteilungsverhältnis abgewichen werden, wenn eine offenkundige erhebliche Abweichung nachgewiesen wird. Eine solche liegt vor, wenn der tatsächliche Wert um mindestens 50% vom Pauschalwert abweicht und diese Abweichung offenkundig ist, also ohne besonderes Ermittlungsverfahren, besondere Fähigkeiten und ohne jede Schwierigkeit feststellbar ist.
Im einem vom BFG entschiedenen Fall wurde die Abweichung durch die Berechnung der Bauträgergesellschaft, Kaufverträge und Preisvergleiche klar festgestellt. Ein Bodenwert in Höhe von 950 €/m2 war nicht ansatzweise realistisch. Die tatsächlichen Daten deuteten vielmehr auf einen Grundanteil von höchstens 10% hin. Das BFG änderte in diesem Sinne den Bescheid des Finanzamts ab und setzte den Grundanteil in Höhe von 10% (470,00 €/m²) an.

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